Dentro de los avales enviados por los clientes tanto en los préstamos de capital privado como en cualquier otro préstamo hipotecario también en bancos uno de los avales que en ocasiones aportan los mismos son terrenos con construcciones sin declarar.
Es por eso que hoy en Grupo Avanza queremos explicar la parte problemática de este tipo de operaciones pues para empezar la mayoría de financieras no aceptan tramitarlas. La explicación de por qué no suelen aceptar este tipo de garantías es muy simple, la financiera lo que va a valorar es el bien según aparece en la nota simple, que quiere decir esto, pues que si la construcción no está declarada es evidente esta no aparecerá en la nota.
Y claro, como la mayoría de financieras no suelen aceptar hacer préstamos sobre terrenos es normal que las mismas sean denegadas.
¿Qué es la nota simple y porque se necesita para valorar un inmueble?
En la nota simple aparece no solo quienes son los titulares del inmueble sino que además hace constar las características de la propiedad, es decir, a efectos legales que se considera.
Por ejemplo, en este caso por mucho que el cliente diga que su inmueble es una casa la realidad es que para el estado/organismos públicos como esta construcción no está declarada dicho bien será visto como un terreno.
Hay muchas personas que cuando construyen no declaran la obra con el objetivo de ahorrase gastos y demás papeleo, impuestos…y deciden no inscribir la construcción, el problema claro esta surge cuando esa misma persona quiere usar dicho bien para algo como puede ser pedir un préstamo hipotecario y se encuentra con problemas de este tipo.
Incluso los hay que construyen en terrenos rústicos cuando según ley no está permitido hacerlo con lo que ya os podéis imaginar.
De hecho, una de las razones por las cuales casi ninguna financiera suele aceptar tramitar préstamos en estas situaciones es debido al problema que eso puede generar en el futuro. Por ejemplo, si unos años después el estado o algún organismo decide demoler el inmueble por haber sido construido de manera ilegal el problema que tendrá la financiera no es pequeño precisamente pues tendrá un aval de terreno y no una propiedad como en su día creyó.
¿Qué aconsejamos hacer a los clientes en estas situaciones?
Si quieres tener una mayor probabilidad de conseguir el dinero ya sea en alguna de las financieras privadas existentes en el mercado bien a través del banco de toda la vida nosotros en tu caso lo primero que haríamos seria hacer la declaración de obra nueva.
Sabemos que esto cuesta dinero así como la inscripción posterior en el registro de la propiedad pero a cambio obtendréis numerosas ventajas en la tramitación de cualquier préstamo con aval.
Porque claro, las empresas de capital privado (las pocas que hay) que si tramitan préstamos aun cuando la construcción no está declarada como podemos ser nosotros en Grupo Avanza el porcentaje que damos según inmueble es mucho menor comparándolo al de una propiedad normal.
Lo explicare de otra manera.
Ese mismo inmueble en caso de que tuviera toda la documentación realizada de manera correcta , es decir, estuviera registrada también la construcción, el cliente seguramente podría conseguir mayor importe de préstamo según valor de su inmueble.
El porcentaje aplicado según tasación es menor cuando el inmueble esta sin declarar siendo el habitual un 15 %.
Un inmueble valorado en 100 000€ cuya construcción está sin declarar a pesar de existir la financiera como máximo le podrá otorgar de préstamo alrededor de 15000€. Por el contrario si en la nota simple de esa propiedad el bien apareciese como una casa construida y su valor fuera el mismo posiblemente se podría llegar a conceder en torno a 30 000€.
¿Vaya diferencia verdad?
Como hemos dicho hay muchos inconvenientes de tener el inmueble sin registrar siendo entre otros estos.
Y eso siempre y cuando sea una operación buena, es decir, si se trata de una operación en donde por ejemplo no está clara la devolución es más factible esta operación salga rechazada que en otras donde la propiedad si es garantía suficiente.
Por supuesto no tenemos en cuenta aquellas operaciones en donde el cliente busca financiación aportando un aval medio a construir en donde la construcción no solo no está registrada sino que además está a medio hacer.
Hemos recibido unas cuantas operaciones de este tipo que evidentemente no pueden servir como aval pues el aval será considerado directamente como terreno.
Conclusión: Desde Grupo Avanza si podemos llegar a tramitar un préstamo hipotecario sobre una propiedad en donde la construcción está sin declarar aunque es verdad los inconvenientes están ahí y no podemos olvidarnos de ellos.
En cuanto a los porcentajes que se pueden llegar a dar según el valor del inmueble siempre serán inferiores a los de una operación con toda la documentación en regla de ahí que si quieres obtener la mayor cantidad posible te aconsejemos hagas las gestiones oportunas para poner en orden la construcción antes de solicitar ningún préstamo.
Si por el contrario te sobra con la cantidad gestionada por nosotros puedes permitirte prescindir de esas gestiones.
Analista en Préstamos rápidos
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