¿Qué son las hipotecas titulizadas? ¿Por qué las empresas del sector bancario la emplean?, ¿De qué manera afecta a los clientes?
A todas estas preguntas vamos a intentar responder hoy desde Grupo Avanza.
Decir también que es posible tu hipoteca se encuentre titulizada en la entidad bancaria y no lo sepas.
Es más, podemos afirmar que incluso puede darse de manera habitual en el sector, sobre todo en momentos donde las entidades necesitan liquidez.
Porque es para eso que sirven las hipotecas titulizadas, para que los bancos puedan obtener dinero.
Es una de las formulas que usan las entidades bancarias para financiarse.
Hipotecas titulizadas ¿Que quiere decir esto, cual es el proceso que se sigue?
Lo primero que vamos a hacer es explicar en que consiste todo esto.
Básicamente es el proceso en el que una entidad bancaria vende o traspasa a un fondo la hipoteca que ha firmado con su cliente.
Para explicarlo mejor vamos a mostrar paso a paso como un préstamo hipotecario se convierte en una hipoteca titulizada.1.El cliente (Manuel) firma un préstamo hipotecario normal y corriente con su entidad bancaria.
Este crédito reúne todos los requisitos formales y legales de una hipoteca.
2.Al cabo de un tiempo el banco necesita obtener liquidez con lo que decide titulizar un paquete de hipotecas que dispone.
Entre ellas se encuentra la hipoteca de Manuel.
- En este proceso la entidad bancaria traspasa todas estas hipotecas a un fondo de inversión el cual se encarga de gestionar dicha cartera hipotecaria.
4.Dicho fondo de inversión capta inversores los cuales “invierten su dinero” en el fondo como si de cualquier inversión se tratase.
5.La entidad bancaria obtiene dinero habiéndose desprendido de las hipotecas previamente firmadas.
6.Dicha compra de deuda hipotecaria se realiza en notaria pero muy pocas veces se inscribe en el registro de la propiedad.
Es decir, el acreedor es diferente pero ni se ha informado a los clientes ni tampoco aparecen los datos del fondo en el registro de la propiedad.
7.El nuevo acreedor ya no es la entidad bancaria sino que es un fondo de inversión.
Este pues es el proceso que se sigue en la titulización de hipotecas en España.
Por cierto, el fondo de inversión lo suele crear la propia entidad bancaria la cual lo crea únicamente para esto.
Digamos que es como una venta de deuda hipotecaria siendo algo que todo tipo de financieras han realizado a lo largo de los años.
¿Afecta a los clientes la titulización de sus hipotecas?
La respuesta es no pero también puede ser sí.
Me explico.
Las condiciones y características del crédito no cambian al cambiar de acreedor, el tipo de interés es el mismo y las condiciones son las mismas que firmasteis.
Ahora bien, tu acreedor aquí ya no es la entidad bancaria aunque en el registro de la propiedad siga figurando ella como acreedora.
Es un fondo de inversión el propietario del derecho de crédito.
Mientras que la hipoteca se pague no habiendo incidencias esto es algo que realmente a los clientes les da igual.
Otra cosa es que se produzca un impago, aquí si puede ser ya algo más problemático.
¿Nunca has visto que en la reclamación de una hipoteca impagada aparezca un fondo reclamando la misma de la cual ni siquiera eras consciente?
Hoy en día esto no pasa ya que a los clientes se les suele informar pero si puede darse.
¿Por qué hay inversores privados que invierten en estos fondos de inversión?
Os puedo decir que la mayoría invierten por desconocimiento.
No confundir la inversión en capital privado siendo esta una inversión hipotecaria rentable y segura con esta.
Aquellos que invierten en estos fondos de inversión básicamente están adquiriendo el riesgo del banco.
Y aquí la financiera lo habitual es que haya prestado un porcentaje alto del valor del inmueble sujeto a garantía.
Garantías por tanto para los inversores no podemos decir que haya muchas.
Los bancos muchas veces encuentran estos “inversores” dentro de su cartera de clientes.
Se lo ofrecen a ahorradores, depositantes que tienen su dinero en la entidad bancaria como una inversión.
Esta es una de las mayores dudas que existen en el sector financiero.
Porque por mucho que haya gente que explica paso a paso como averiguar esta información la realidad es bien diferente.
Es muy complicado poder saber quién es de verdad el acreedor de tu hipoteca en caso de haber sido esta titulizada.
Porque además puede haber una cadena de cambios en los titulares de la hipoteca bastante grande.
Los fondos de inversión además no suelen estar dispuestos a facilitar esta información a los solicitantes pudiendo tardar mucho tiempo en saberlo.
No solo tiempo, también papeleos.
Sinceramente a nosotros en Avanza no nos parece tanto problema lo de las hipotecas titulizadas.
Al fin y al cabo las condiciones del crédito son las mismas que los que habéis firmado de manera previa.
Que sea un acreedor u otro es algo que a los clientes les debería dar realmente igual.
Venta de deuda hipotecaria en el capital privado
Es algo parecido a lo visto en los bancos con una diferencia, aquí se informa a los clientes y se inscriben los cambios en el registro de la propiedad.
Hay empresas de capital privado que de hecho suelen llevar esta operativa de manera habitual.
Firman ellos la hipoteca de capital privado para luego ceder el derecho de crédito al inversor particular.
Por supuesto al igual que con los bancos las condiciones del préstamo siempre se mantienen.
Lo único que cambia aquí es el acreedor pasando de ser una financiera privada a un inversor privado.
Al ser el mismo crédito cambiar de acreedor es algo secundario para los clientes.
Añadir también que esta formula la emplean como forma de conseguir liquidez de manera rápida las financieras.
Da igual que sean bancos o financieras particulares.
Esto es lo que podemos decir de las hipotecas titulizadas y la titulización hipotecaria, ¿Y tú , qué opinas?