Hoy vamos a tratar un tema (subrogación hipoteca) el cual nos han pedido que tratemos varios de nuestros clientes en los últimos meses.
La subrogación hipotecaria es el proceso a través del cual una persona cambia de banco llevándose la hipoteca consigo.
Puede parecer un proceso sencillo pero no lo es,tampoco es gratis hacerlo.
Razones para hacer una subrogación de hipoteca:
Hay decenas de razones aunque las principales tienen que ver con el coste de la hipoteca.
Puede haber personas que no se sientan satisfechas con la hipoteca que tienen ya sea por las comisiones que les cobra el banco por ejemplo.
No todas las entidades bancarias cobran las mismas comisiones a sus clientes, si has firmado una hipoteca en donde el banco te cobra altas comisiones quizás te merezca la pena hacerlo.
Otra de las razones tiene que ver con el coste del tipo de interés.
Hay hipotecas que pueden estar referenciadas con tipos más caros que el Euribor como por ejemplo el IRPH.
Es otra razón de peso por la cual una persona puede querer cambiar de hipoteca y con ello de entidad bancaria.
También las clausulas influyen a la hora de querer tomar una decisión de este tipo.
La famosa clausula suelo siendo algo de lo que hablaremos próximamente ha tenido mucho que ver en todo esto.
Son muchas las personas que en los últimos años han cambiado de bancos por esta razón.
Lo que es seguro es que para que una persona plantee una subrogación hipotecaria debe de tener razones de peso para hacerlo.
Difícilmente una persona que no tenga una buena razón para ello la va a plantear debido al coste existente.
No solo es coste de dinero es coste de tiempo.
¿Cuanto te crees que se tarda en hacer este tipo de gestiones?
Solo te diré que no son gestiones rápidas ni sencillas.
¿Es difícil realizar una subrogación de hipoteca?
Lo primero de todo que tienes que saber es que tu banco lo último que quiere es que cambies de banco.
Tenemos que partir de esa base.
Si uno de sus clientes cambia de banco ellos están perdiendo clientes y en consecuencia dinero con lo cual a lo mejor tienes margen para negociar.
Depende de lo buen cliente que seas para ellos lo tendrás más o menos fácil para hacer estas cosas.
Aquí todos los clientes no son iguales, hay diferencias siendo algo que luego se ve en el trato que dan las entidades bancarias.
Negociar con el banco la subrogación hipotecaria.
Si pretendes hacer un subrogación hipotecaria decirte que no debes de informar a tu entidad pues nadie te lo exige.
Aun así es más que aconsejable hacerlo ya que puede pasar que tu banco con tal de no perderte como cliente acepte re negociar las condiciones de tu préstamo hipotecario.
Ahora bien, para poder hacer esto debes de tener al menos una oferta de un segundo banco.
No hagas nada de esto si no tienes oferta pues entonces es evidente que estas perdiendo el tiempo.
Te diré más, antes de plantear realizar todo esto asegúrate de saber si puedes o no hacer la operación.
Si no has pagado por lo menos tres años de la hipoteca que tienes ninguna otra entidad aceptara la subrogación.
En caso de tener ya una oferta de una segunda entidad lo que tienes que hacer es presentarla a tu banco pues es posible que la iguales o incluso la mejoren.
La entidad bancaria tiene 15 días para poder presentar una contra oferta teniéndola que presentar en notaria y haciendo constar su intención de igualar o mejorar la oferta de la competencia.
¿Merece la pena firmar la subrogación con otra entidad?
Como ya he dicho antes la subrogación de hipoteca no le sale gratis al cliente.
Este tendrá que hacer frente de nuevo a los gastos de notaria y registro, impuestos, gestoria..es decir, los gastos típicos de cualquier préstamo hipotecario.
Hay que calcular si teniendo en cuenta este gasto y calculando la cuota final sale rentable o no hacer la misma.
Comisiones en la subrogación.
La ley obliga a las entidades bancarias a no pasarse de una comisión del 0,5% en los primeros 5 años.
A partir del año 5 esta comisión no podrá ser superior del 0,25%.
Es algo que tenemos también que valorar pues sobre todo en las hipotecas de pequeño importe puede no merecer la pena todo esto.
Solo en caso de que el cliente tenga aun años por delante para hacer la devolución seguramente tenga sentido hacerlo.
¿Hay empresas especializadas en realizar estas subrogaciones?
Si las hay, pero también os digo que suelen cobrar caro.
Y es normal, al menos así lo vemos nosotros en Grupo Avanza pues es un trabajo en el cual los asesores tienen que dedicar horas de trabajo.
Sobre todo la fase de negociación con el banco es donde lleva más horas.
En conclusión, tal como yo lo veo la subrogación de un préstamo hipotecario solo tendrá sentido plantearlo siempre y cuando el ahorro lo valiese.
A igualdad de condiciones siempre hay que priorizar la oferta de nuestro banco sobre la del nuevo con la idea de ahorrarnos los gastos de la nueva hipoteca.
Por lo demás, bancos interesados en llevar estas operaciones hay muchos pese a la situación bancaria actual.
Si eres un buen cliente para una entidad bancaria y supuesto tienes al día la hipoteca no debería de ser problema sacar adelante estas operaciones.
Como inconvenientes señalamos la gran cantidad de gestiones que tienes que realizar así como el tiempo de tramitación el cual no es rápido.
Analista en préstamos rápidos y préstamos urgentes