Todos los préstamos ya sean préstamos personales o préstamos hipotecarios tienen cierta tasa de morosidad, en el caso de las hipotecas cuando estas resultan impagadas no encontrando los clientes ninguna solución es en las subastas hipotecarias donde acaba la operación.
Nuestra intención es explicar que son las subastas hipotecarias así como las diferentes opciones que tienen para intentar evitar las mismas.
Por supuesto aquí los clientes no deberían de buscar la solución en el momento en el que ya están subastando su propiedad, deberían de hacerlo mucho antes.
En el mismo momento en el que los clientes ya tienen dificultad para poder pagar el préstamo hipotecario ya deberían de empezar a buscar soluciones.
Además, entre el primer impago del préstamo hipotecario y la subasta del bien pueden pasar muchos meses en donde lo que se habla es de embargo no de subasta teniendo en consecuencia los clientes tiempo de sobra para encontrar soluciones.
Otra cosa es que no en todas las operaciones haya margen para poder cancelar la subasta del cliente, en otras por el contrario es el mismo cliente quien tira piedras sobre su propio tejado….
Subastas hipotecarias y cancelación de las mismas
La subasta hipotecaria es el proceso a través del cual un bien inmueble es subastado al mejor postor con la idea de que de esa manera el acreedor consiga cobrar su deuda.
Es la última opción para los acreedores, ya sea una financiera, un particular, el mismo estado…la opción de la subasta es la última que se suele plantear.
Solo en caso de que vean no es posible cobrar la deuda que tienen en el plazo que a ellos les interese no llevaran a cabo esta fórmula de cobro.
Porque claro, si tienes una deuda hipotecaria y puedes abonarla pero en cómodos plazos es posible que si no le interesa a la financiera esta prefiera subastar la propiedad.
Y quien dice una financiera hablamos de hacienda, de un proveedor, en definitiva de cualquier acreedor.
Pongamos que tienes una deuda con un proveedor comercial el cual por el impago que has generado en su empresa te ha embargado el inmueble.
Dicha deuda asciende a unos 100 000€.
Como deudor le propones ir pagándole 1000€ todos los meses para con ello evitar el embargo y posterior subasta del bien.
Sin embargo al acreedor no le interesa a pesar de como deudor haber encontrado una posible solución pues no está dispuesto a tener que esperar 10 años para poder cobrar su deuda.
Con esto lo que digo es que en las subastas hipotecarias puede pasar que el deudor encuentre una posible solución y esta no sea aceptada por parte de los acreedores.
Hemos puesto el ejemplo de los plazos de pago pues es uno de los habituales sin embargo no es el único.
¿Cómo cancelar las subastas hipotecarias?
Hay diferentes opciones para poder cancelar un préstamo hipotecario impagado pero en nuestra opinión la más sencilla de todas es a través de la refinanciación de deudas.
En Grupo Avanza contamos con varios de estos préstamos los cuales son usados para cancelar embargos y subastas.
Lo que se hace generalmente es firmar un nuevo préstamo hipotecario (asegurándonos que se adapte a la situación financiera de los clientes sino de nada serviría) cancelando el préstamo impagado y evitando de esa manera la subasta de la propiedad.
Es muy importante que la financiera logre adaptar la financiación a lo que el cliente puede pagar pues en caso contrario el riesgo de impago es mayor.
De hecho muchas veces las financieras solo aceptan refinanciar las hipotecas impagadas en caso de que el cliente tenga intención de vender su propiedad.
Una vez la financiera ve que el cliente ha tenido problemas para poder hacer frente a una hipoteca mediante el pago de cuotas mensuales no le hace demasiada gracia volver a firmar un préstamo con cuotas pues considera que el riesgo de impago es alto.
Es por eso que directamente muchas financieras deniegan la operación si es para cancelar subastas o embargos.
No es el caso nuestro pues como ya hemos dicho contamos con préstamos para paralizar subastas y embargos.
Para nosotros una operación puede no tener margen en caso de que el inmueble no valga lo suficiente como para poder cancelar la hipoteca.
Me explico, si el inmueble vale 200 000€ y tiene una deuda encima subastando la propiedad por valor de 100 000€ no será posible el poder tramitar dicha financiación.
Para un valor de unos 200 000€ podríamos llegar a conceder sobre unos 70 000€, más seria complicado.
Fuera de lo que es la opción de financiación la cual por cierto tendrá que ser a través de los préstamos de capital privado o préstamos entre particulares pues ninguna otra financiera cancela subastas sería la de poner a la venta la propiedad.
Una solución en caso de tener un embargo o subasta sobre la propiedad es poner a la venta la propiedad.
Con esto lo que conseguís es evitar la subasta del bien en donde lo más probable es que le sea adjudicado al acreedor y por un valor reducido ya que con la venta lo vendéis por un precio mayor.
La clave del éxito de esta opción es el tiempo del que dispones como cliente.
Si planteas esta opción una vez está a punto de subastarse la propiedad es seguro que la única manera de vender la propiedad seria haciéndolo por su valor mínimo y en consecuencia ya no tendrá ningún sentido.
Esto te lo tienes que plantear desde el principio simplemente para ser previsor en caso contrario es posible que luego vayas falta de tiempo.
Como última opción queda la de plantear la opción de la venta con opción de recompra.
Me explico, si ninguna financiera os refinancia el préstamo ni tampoco podéis vender vuestra propiedad por el poco tiempo que tenéis a un plazo razonable la alternativa es la de firmar una operación con pacto retro .
¿Cómo funciona el Pacto retro?
Digamos que aquí hay un inversor o comprador que compra vuestro inmueble por el valor de la deuda dándoos luego la opción de poder recomprarlo a un mayor precio.
Pongamos que el inmueble vale 200 y tiene una hipoteca de 100, en el pacto retro el inversor compra vuestro inmueble por valor de 100 ofreciendo luego al cabo de un tiempo una opción de recompra por importe de 125 000€.
No se trata de un préstamo sino de una compraventa inmobiliaria con lo que en caso de que como cliente no puedas recomprar el bien por 125 000€ el inmueble ya será propiedad de dicho inversor.
Es una alternativa que aunque pueda parecer mala cuando la refinanciación hipotecaria falla y no tenemos tiempo para vender la propiedad en condiciones es interesante.
Dicho inversor puede ser una persona dedicada a esto, puede ser una persona de confianza, un familiar….
Analista en préstamos rápidos y préstamos urgentes
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