¿Qué cambio si comparamos la situación actual con la época del boom inmobiliario verdad? Antes un terreno ya fuera terreno rustico o urbano podía utilizarse como aval de manera sencilla, es decir, no era necesario mucho más para conseguir con esto un préstamo. En aquella poca los terrenos eran valorados pues en ellos se podían construir, se podían explotar negocios…es decir, tenían un valor bastante importante.
Así pues no era de extrañar que gran cantidad de promotores surgieran en aquella poca pues era uno de los negocios (sino el mejor) a los que dedicarte si eras empresario. Era un negocio seguro, comprabas un terreno con el préstamo bancario (aquí hay que decir que los bancos tuvieron gran culpa del boom inmobiliario) luego se construía también con dinero del banco y posteriormente se vendían las promociones a precios desorbitados consiguiendo el empresario un beneficio importante.
La razón por la cual era un negocio seguro era porque en aquella época si había muchísima demanda para la compra de inmuebles, es más, muchos compradores incluso compraban solo para especular, hacer negocio. Compraban sobre plano los inmuebles para después venderlos a un precio bastante superior.
En cuanto al riesgo que asumía el empresario era mínimo entre otras cosas porque no ponía ni un euro. Realmente todo el riesgo aquí lo asumía el banco de ahí que se diga que ser promotor en esa época era bastante sencillo. Lo difícil realmente es serlo ahora.
Tras la crisis inmobiliaria todo esto cambio. Para empezar ya no había demanda para la compra de inmuebles ya que mucha de esa demanda era al final para hacer negocio, una vez los potenciales inversores ven que ya no va a ser rentable comprar esos inmuebles para luego revenderlos es evidente que aquí el negocio se acabó.
Si a eso le sumas una importante crisis financiera (si nos acordamos de cómo estaban los bancos hace unos años) podemos entender mas fácil todo lo que luego ha ido pasando.
¿Porque entonces ninguna financiera acepta terrenos como aval?
Bueno, no es que no acepten, más bien se tiene que decir que son la última opción aunque por aceptar se pueden aceptar. Por la parte bancaria es evidente porque no aceptan terrenos como aval ya sean terrenos rústicos o terrenos urbanos, básicamente es porque ya tienen suficiente terreno en su cartera inmobiliaria como para encima añadir más cantidad a la misma.
Y además en nuestra opinión es de sentido común. Teniendo en cuenta que las financieras que tramitan préstamos con aval necesitan que el cliente ponga un aval el cual sirva como garantía frente al préstamo pueden aceptar una garantía que aunque este valorada en X luego no puedan darle salida.
Esa es la principal razón que explica porque ningún financiera trabaja con terrenos.
Los bancos y entidades financieras se dedican a prestar dinero, por tanto, cuando tienen que tramitar un préstamo con aval lo primero que miran es que el aval se pueda convertir fácilmente en dinero en caso de impago. El riesgo de impago siempre existe, incluso en aquel cliente que dispone de ingresos de sobra con los que poder pagar el crédito existe un riesgo real de que el préstamo acabe en impago y en consecuencia el banco tenga que subastar.
¿Qué pasa entonces si el banco acepta como aval un inmueble que ahora mismo no tiene salida?
Lo que pasa es que en caso de impago, al final en subasta será adjudicado directamente a la entidad financiera y lo que es peor, no podrá vender la propiedad con la que así poder recuperar el dinero que ha prestado ya que no hay de nada.
El banco/financiera no se puede permitir tener miles de euros en inmuebles a la espera de que alguien compre ese inmueble. Eso es precisamente lo que les ha pasado a la mayoría de los bancos y financieras del país en los últimos años, por los impagos se acabaron adjudicando gran cantidad de inmuebles a los que luego no pueden dar salida……
Te ponemos un ejemplo:
Un cliente necesita un préstamo de 20 000€ para lo cual aporta un terreno urbano valorado con una tasación reciente en unos 200 000€ . El cliente piensa que la operación la puede sacar fácil ya que solo está pidiendo un 10% de su valor. Esto es cierto, el problema con el que se encuentra es que la financiera a no ser que vea una capacidad de pago importante no aprobara el préstamo.
Fíjate, incluso en este préstamo aun habiendo aval de por medio la financiera se va a fijar más en los ingresos que en el aval.
Lo mismo pasa con los préstamos de capital privado. Normalmente en este tipo de préstamo la financiera solo se fija en el aval para determinar si la operación se aprueba o se deniega, sin embargo, cuando hay terrenos de por medio empiezan a solicitar ingresos….
¿Porque?
Pues porque solo en base al terreno no harán nada.
Y eso que hablamos de terrenos urbanos, porque si estuviéramos hablando de terrenos rústicos no le merece la pena a la financiera ni iniciar la tramitación.
Analista en Préstamos Rápidos
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