¿Es posible una segunda hipoteca?

Ante la duda que tienen muchos clientes sobre si es posible o no conseguir una segunda hipoteca sobre su inmueble a continuación desde Grupo Avanza como empresa de capital privado dedicada entre otras cosas a las hipotecas privadas te vamos a dar nuestra opinión acerca de esto.

Porque la respuesta ante esta pregunta es si, aunque no siempre.

Es decir, aquí los clientes que quieran conseguir una segunda hipoteca sobre su inmueble en segundo rango sí que la podrán solicitar solo que en este caso tendrán que partir del hecho de que no es fácil conseguirlo por varios factores que a continuación vamos a ir viendo.

Para hacer la explicación más sencilla lo que vamos a hacer es centrarnos de manera exclusiva en los más habituales ya que si nos ponemos a explicar cada una de las dificultades que se puede encontrar el cliente en la tramitación de un préstamo hipotecario en segundo rango no acabaríamos.

 ¿Porque es difícil conseguir una segunda hipoteca sobre el bien inmueble?

❶ Porque no hay margen sobre el inmueble que se pretende hipotecar por segunda vez. Recordamos que al intentar hacer una segunda hipoteca lo más normal es que haya una primera.

No obstante, también se habla de segundas hipotecas cuando el inmueble no tiene una primera hipoteca pero sí que tiene cargas igualmente haciendo que el inmueble se encuentre gravado con dicha carga.

El problema aquí aparece cuando la financiera intenta plantear la operación en segundo rango encontrándose luego de que no dispone de margen suficiente ya que entre el valor del inmueble y las cargas existentes no se puede prestar la cantidad solicitada por el cliente.

Te pongo un ejemplo muy claro para explicar esto:

Inmueble valorado en 100 000€ que tiene una primera  hipoteca de 30 000€. El cliente necesita otros 20 000€ ¿Se puede hacer la operación?

Al menos por financiación privada o a través de préstamos de capital privado no ya que ninguna financiera concede el 50% de capital sobre el valor de tasación. En este caso como mucho se podría dar entre el 30-35% , más no.

Por tanto aquí la operación sale denegada no por la cantidad solicitada por el cliente sino por la primera carga que tiene la propiedad.

Quizás por entidad bancaria el cliente si tenga margen para poder hacer la operación pero desde Grupo Avanza también os tenemos que decir que en las hipotecas los bancos suelen pedir segundas garantías, es decir, aparte de ese aval el cliente tendría que aportar otro aval inmobiliario.

Así nosotros también podríamos financiar la operación!!!

❷ Importe solicitado por el cliente hace que la operación no sea viable: Aquí la primera carga sí que influye pero es la cantidad solicitada por el cliente la que deniega la operación. Aquí la solución es sencilla por parte del cliente, reajustar la cantidad a solicitar de manera que pueda aprobarse el préstamo.

Pongamos un ejemplo como en el caso anterior. El inmueble está valorado en 100 000€ y tiene una primera hipoteca de 20 000€. El cliente quiere conseguir 30 000€ no siendo viable la misma operación por lo que hemos dicho antes, sin embargo en lugar de 30 000€ la financiera privada sí que le puede aprobar un préstamo de 15 000€.

A partir de este momento el cliente puede hacer dos cosas, cerrarse en banda y seguir buscando los 30 000€ ya sea a través de una hipoteca bancaria / privada o aceptar los cambios que tienen que darse en su solicitud para poder conseguir la financiación.

En ese sentido nosotros desde Grupo Avanza hemos visto decisiones de todo tipo, de los que actúan de manera inteligente aceptando su situación hasta los que siguen empeñados en obtener el dinero ya sea de una manera o de otra.

Cuando decimos que no actúan de manera inteligente los segundos es porque como hemos dicho antes con esos porcentajes ni por bancos ni por financiera privada será viable la operación.

Es más , los bancos para empezar no suelen plantear préstamos hipotecarios en segundo rango siendo estas entidades las únicas que podrían llegar al 50%.

La única posibilidad realista que podríamos ver es que el cliente tuviera los 20 000€ con una entidad bancaria e hiciera una solicitud de ampliación de capital pasando de 20 a 50.

Ahí si podría ser interesante realizar esta maniobra solo que ya no estaríamos hablando de una segunda hipoteca sino de una ampliación de la primera con lo que estaríamos hablando de un solo préstamo en todo momento.

❸El cliente quiere una segunda hipoteca con cuotas mensuales como si se tratara de una hipoteca en primer rango: Esto es algo que algunos no saben pero las hipotecas en segundo rango tienen peores condiciones que las de primer rango.

Para que te hagas una idea un préstamo de capital privado al 12% se puede trasformar al 15% solo por hacerse en segundo rango, y eso con suerte.

La financiera aquí asume un nivel de riesgo muy superior al habitual y por tanto traslada dicho coste al cliente, luego ya es él quien decide si le interesa o no llevar a cabo la operación.

Por último añadir que las hipotecas en segundo rango no son realizadas por todas las financieras, de hecho lo normal es que la financiera no acepte hacer operaciones en segunda carga, solo unas pocas pueden llegar a tramitar este tipo de hipotecas y siempre bajo unas determinadas condiciones.

Analista en Préstamos rápidos